Новости

Обзор изменений в правилах о залоге (новый закон №405-ФЗ)

2012-02-13 10:15 Публикации
Условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.
Оформление условия о возможности обращения взыскания на предмет залога во внесудебном порядке.
Закон № 405-ФЗ исключил термин «соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на имущество», который ранее мог быть истолкован так, что указанное соглашение не является соглашением об условиях залога. Вместо этого термина в Законе № 405-ФЗ используются следующие определения: «договор о залоге, содержащий условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке», «договор об ипотеке (договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона , который содержит условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке», «закладная, содержащая условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке».
Таким образом, в силу Закона № 405-ФЗ для согласования условия о возможности обращения взыскания на предмет залога во внесудебном порядке стороны должны включить его в договор залога (договор ипотеки). При возникновении залога в силу закона для согласования такого условия сторонам необходимо заключить договор залога (положения которого могут быть включены в договор, влекущий за собой возникновение залога в силу закона).

Нотариальное удостоверение договора залога

В случаях, когда залогодержатель желает иметь возможность обратиться к процедуре принудительного обращения взыскания на основании исполнительной надписи нотариуса (являющейся исполнительным документом), требуется нотариальное удостоверение договора залога, а при возникновении ипотеки в силу закона – нотариальное удостоверение договора, влекущего за собой возникновение ипотеки в силу закона. Для нотариально удостоверенного договора ипотеки (договора, влекущего за собой возникновение ипотеки в силу закона) Законом № 405-ФЗ предусмотрен ряд преимуществ по сравнению с нотариально не удостоверенными договорами:
§ наличие сведений в ЕГРП о возможности внесудебного обращения взыскания на предмет ипотеки. Сведения о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке должны быть внесены в ЕГРП;
§ сокращенный срок государственной регистрации ипотеки. Государственная регистрация ипотеки земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений проводится не позднее чем в течение пяти рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации. Общий срок составляет 15 рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.

Исключено требование оформления нотариально удостоверенного согласия залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания

Закон № 405-ФЗ исключает требование оформления нотариально удостоверенного согласия залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания, которое ранее применялось в случаях, если залогодателем являлось физическое лицо или если внесудебный порядок согласовывался в отношении предмета ипотеки. Теперь в указанных случаях в соответствии с Законом № 405-ФЗ для надлежащего оформления условия о возможности обращения взыскания на предмет залога во внесудебном порядке достаточно включить его в договор, а при ипотеке – также в закладную, удостоверяющую права залогодержателя.

Способы реализации предмета залога

При согласовании условия о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке необязательно указывать способ реализации
В отношении предмета залога (недвижимого имущества) такая возможность является новой, поскольку до вступления в силу Закона № 405-ФЗ указание на способ реализации заложенного недвижимого имущества было существенным условием соглашения залогодателя и залогодержателя о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество.
Способы реализации в отношении предмета залога – движимого имущества
По общему правилу, при внесудебном обращении взыскания на предмет залога (движимое имущество) могут использоваться три следующих способа его реализации.
1. Открытый аукцион (используется, если иной способ не согласован сторонами). При этом:
а) Законом № 405-ФЗ исключена возможность реализации предмета залога, на который обращено взыскание во внесудебном порядке, посредством проведения закрытого аукциона;
б) в договоре залога, содержащем условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, должны быть указаны начальная продажная цена заложенного движимого имущества или порядок ее определения.
2. Оставление за собой предмета залога залогодержателем, если сторонами договора залога, заключенного в обеспечение обязательств, связанных с предпринимательской деятельностью, являются юридические лица и (или) индивидуальные предприниматели.
3. Продажа предмета залога третьему лицу залогодержателем или комиссионером, действующим на основании заключенного между ним и залогодержателем договора комиссии, если сторонами договора залога, заключенного в обеспечение обязательств, связанных с предпринимательской деятельностью, являются юридические лица и (или) индивидуальные предприниматели.
При этом могут быть предусмотрены несколько способов реализации заложенного движимого имущества, которые залогодержатель вправе использовать по своему усмотрению, в том числе в определенной последовательности или в зависимости от каких-либо иных условий (если договором не предусмотрено иное).
Способы реализации в отношении предмета залога – недвижимого имущества
При внесудебном обращении взыскания на предмет залога – недвижимое имущество могут использоваться следующие два способа реализации предмета залога:
§ открытый аукцион (используется, если иной способ не согласован сторонами);
§ оставление залогодержателем заложенного имущества за собой – если сторонами договора ипотеки, заключенного в обеспечение обязательств, связанных с предпринимательской деятельностью, являются юридические лица и (или) индивидуальные предприниматели. Такой способ может быть предусмотрен и при ипотеке земельного участка. Ранее это допускалось только при ипотеке земельных участков (права аренды земельных участков), на которых расположены здания и сооружения, передаваемые в ипотеку одному и тому же залогодержателю.
Следует обратить внимание на то, что Законом № 405-ФЗ исключен такой способ реализации, как приобретение заложенного имущества залогодержателем для третьих лиц, который ранее предусматривался Федеральным законом от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке). Это означает увеличение срока фактической продажи залогодержателем предмета залога третьему лицу, так как теперь ему сначала нужно будет оформить оставление предмета ипотеки за собой. Другим нововведением Закона № 405-ФЗ является возможность предусмотреть в договоре несколько способов реализации предмета ипотеки, которые залогодержатель вправе использовать по своему усмотрению, в том числе в определенной последовательности или в зависимости от каких-либо иных условий (если договором не предусмотрено иное). До вступления в силу Закона № 405-ФЗ указание нескольких способов внесудебной реализации предмета ипотеки влекло за собой несогласованность условия о внесудебном обращении взыскания, и возможность взыскания на предмет ипотеки в таком случае существовала только по решению суда.
Залогодатель и залогодержатель могут согласовать условие о способе и порядке реализации заложенного имущества при обращении взыскания на него по решению суда

Возможность установить способ и порядок реализации заложенного имущества при обращении взыскания на него по решению суда

Закон № 405-ФЗ предоставляет залогодателю и залогодержателю новую возможность – договориться о способе и порядке реализации предмета залога при обращении взыскания на него по решению суда. Это означает, что залогодержатель, обращаясь в суд с иском об обращении взыскания на предмет залога, вправе требовать реализации такого предмета залога в соответствии с соглашением между залогодателем и залогодержателем.
В частности, такое соглашение может предусматривать реализацию предмета залога не только на публичных торгах, но и любым иным законным способом реализации предмета залога. Такие способы установлены законодательством применительно к внесудебному обращению взыскания на предмет залога. В этом случае суд, принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, устанавливает способ и порядок его реализации согласно соответствующим условиям, изложенным в указанном соглашении.

Требования к оформлению условия о способе и порядке реализации заложенного имущества при обращении взыскания на него по решению суда

Способ и порядок реализации заложенного имущества при обращении взыскания на него по решению суда являются условиями договора залога (договора ипотеки) и не могут быть согласованы сторонами в отдельном соглашении, не являющемся частью договора залога (договора ипотеки).
Если ипотека возникает в силу закона, стороны вправе предусмотреть в отдельном соглашении условие о способах и порядке реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда. К указанному соглашению применяются правила о форме и государственной регистрации, установленные федеральным законом для договора ипотеки.
Это правило отличается от правила, установленного для договора, влекущего за собой возникновение ипотеки в силу закона и содержащего условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке. В указанном случае такой договор не подлежит государственной регистрации, хотя и прилагается к заявлению о государственной регистрации ипотеки. Условие об обращении взыскания во внесудебном порядке на заложенное имущество может быть предусмотрено только в договоре, влекущем за собой возникновение ипотеки в силу закона (дополнительном соглашении к такому договору), или договоре ипотеки.
Изменены случаи, когда не допускается обращение взыскания на предмет залога во внесудебном порядке

В отношении любого предмета залога

Закон № 405-ФЗ уточняет прежние и устанавливает новые случаи, когда взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда.
1. Случай, когда «залогодатель отсутствует, и установить место его нахождения невозможно», уточнен следующим образом: «залогодатель – физическое лицо в установленном порядке признано безвестно отсутствующим».
2. Исключен случай, когда «для заключения договора о залоге имущества физического лица требовалось согласие или разрешение другого лица либо органа». В частности, это означает, что допускается предусматривать в договоре залога условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке при предоставлении физическим лицом доли (части доли) в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью, а также при предоставлении в залог движимого имущества, находящегося в общей совместной собственности.
3. Установлены новые случаи:
§ когда заложенное имущество является предметом предшествующего и последующего залогов, при которых применяются разный порядок обращения взыскания на предмет залога или разные способы реализации заложенного имущества;
§ когда имущество заложено в обеспечение исполнения разных обязательств нескольким созалогодержателям.

В отношении предмета ипотеки

Закон № 405-ФЗ уточняет прежние и устанавливает новые случаи, когда взыскание на предмет ипотеки может быть обращено только по решению суда, в частности:
§ случай, когда предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, уточнен. Имеются в виду только те земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения, на которых нет зданий, строений, сооружений, либо которые предоставлены гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, животноводства или огородничества;
§ исключен случай, когда предметом ипотеки является имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его собственников не дает согласия в письменной или иной установленной федеральным законом форме на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке.
Уточнены правила, когда обращение взыскания на предмет залога не допускается
Закон № 405-ФЗ уточняет нормы, исключающие возможность обращения взыскания на предмет залога.
1. Незначительность нарушения и несоразмерность требований залогодержателя. Несоразмерность требований залогодержателя должна определяться исходя из стоимости, а не оценки предмета залога, т.е. исходя из рыночной стоимости предмета залога, доказанной залогодателем, а не залоговой стоимости, указанной в договоре залога. При этом применительно к обращению взыскания на предмет ипотеки в судебном порядке прямо установлено, что условия о незначительности нарушения и несоразмерности требований залогодержателя должны соблюдаться на момент принятия судом решения об обращении взыскания.
2. Систематичность нарушения сроков внесения периодических платежей. Такая систематичность, а именно нарушение срока внесения платежей более трех раз в течение двенадцати месяцев, при судебном обращении взыскания должна определяться на дату обращения в суд, а при внесудебном обращении взыскания – на дату направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.
Момент начала реализации заложенного движимого имущества

Уведомление об обращении взыскания на предмет залога

До вступления в силу Закона № 405-ФЗ в соответствии с Законом от 29 мая 1992 г. «О залоге» (далее – Закон о залоге) процедура обращения взыскания на предмет залога во внесудебном порядке начиналась с момента направления залогодержателем залогодателю уведомления о начале обращения взыскания на предмет залога. Закон о залоге в редакции Закона № 405-ФЗ не содержит прямого указания на необходимость направления залогодержателем уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке. Однако данное уведомление упоминается в нормах Гражданского кодекса РФ и других положениях Закона о залоге в редакции Закона № 405-ФЗ.
В связи с этим представляется, что необходимость в направлении такого документа по-прежнему имеется. При составлении данного уведомления залогодержателю целесообразно руководствоваться п. 9 ст. 24.1 Закона о залоге в редакции Закона № 405-ФЗ (чтобы снизить риски, связанные с возражениями залогодателя о нарушении процедуры обращения взыскания и реализации предмета залога), устанавливающим содержание уведомления, включающего предложение исполнить обеспеченное залогом обязательство, которое должно направляться только в том случае, когда сторонами согласовано условие о внесудебном порядке обращения взыскания и предмет залога находится у залогодержателя.
В отношении уведомления сторон договора залога Закон о залоге в редакции Закона № 405-ФЗ предусматривает подробный порядок направления уведомления и определения момента, с которого сторона договора залога считается получившей его (ст. 28.6).
При применении указанных норм Закона о залоге в редакции Закона № 405-ФЗ необходимо иметь в виду следующее. Уведомления, предусмотренные как данным Законом, так и договором залога, должны направляться по двум адресам: по адресу, указанному в договоре залога, и по местонахождению юридического лица или местожительству физического лица, определяемым в соответствии с данными ЕГРЮЛ (ЕГРИП). Однако момент получения уведомления соответствующей стороной привязан к адресу (месту нахождения, месту жительства), указанному в договоре залога (п. 3 ст. 28.6 Закона о залоге в редакции Закона № 405-ФЗ). В отсутствие в договоре залога адреса для направления уведомления момент его получения, по всей видимости, должен определяться применительно к адресу, указанному в ЕГРЮЛ (ЕГРИП).

Новые правила определения момента, с которого допускается реализация предмета залога

Закон № 405-ФЗ устанавливает новые правила определения момента, с которого допускается реализация предмета залога.
До вступления в силу Закона № 405-ФЗ реализация заложенного движимого имущества допускалась с момента истечения 10 дней со дня получения уведомления залогодателем либо 45 дней со дня направления залогодержателем или организатором торгов такого уведомления залогодателю, если этот срок истекал ранее.
Закон № 405-ФЗ содержит две нормы о моменте, с которого допускается реализация предмета залога.
1. Если заключенным между залогодержателем и залогодателем договором о залоге не установлен более длительный срок, то реализация заложенного движимого имущества не допускается ранее истечения 10 дней со дня, когда залогодатель в соответствии с Законом о залоге считается получившим «соответствующее уведомление».
2. Залогодержатель вправе реализовать предмет залога согласно условиям договора о залоге, если залогодатель в течение 20 дней с даты, когда залогодатель считается получившим направленное в его адрес уведомление, не представил документы, подтверждающие факт исполнения обеспеченного залогом обязательства.
С учетом того, что Закон № 405-ФЗ устанавливает специальные правила уведомления залогодателя в случае, когда предмет залога находится у залогодержателя, указанные правила, по всей видимости, означают, что реализация предмета залога допускается с одного из следующих моментов:
§ если предмет залога не находится у залогодержателя – то по истечении 10 дней со дня, когда залогодатель в соответствии с Законом о залоге считается получившим уведомление об обращении взыскания на заложенное имущество;
§ если предмет залога находится у залогодержателя – то по истечении 20 дней с даты, когда залогодатель считается получившим направленное в его адрес уведомление, содержащее предложение исполнить обеспеченное залогом обязательство (в отсутствие у залогодержателя документов, подтверждающих факт исполнения обеспеченного залогом обязательства).
При этом в договоре залога стороны могут согласовать срок, в течение которого должна быть осуществлена реализация заложенного движимого имущества. В этом случае такой срок отсчитывается по истечении 10 дней со дня, когда залогодатель в соответствии с Законом о залоге считается получившим уведомление об обращении взыскания на заложенное имущество, а если предмет залога находится у залогодержателя, то по истечении 20 дней с даты, когда залогодатель считается получившим направленное в его адрес уведомление, содержащее предложение исполнить обеспеченное залогом обязательство (поскольку именно с указанных моментов допускается реализация предмета залога).

Последствия пропуска срока реализации предмета залога

Закон № 405-ФЗ прямо указывает, что в случае пропуска срока реализации предмета залога, определенного согласно Закону о залоге или договором залога, залогодатель вправе требовать возмещения убытков, вызванных реализацией предмета залога, по истечении установленного срока. При этом залогодержатель не утрачивает права на реализацию заложенного имущества способом, указанным им в соответствующем уведомлении.
Изменены правила совершения исполнительной надписи на договоре залога, договоре, влекущем за собой возникновение ипотеки в силу закона, закладной
Исполнительная надпись нотариуса, как и до вступления в силу Закона № 405-ФЗ, требуется для осуществления процедуры обращения взыскания на предмет залога в принудительном порядке (установленном законодательством об исполнительном производстве), но без обращения в суд в тех случаях, когда сторонами согласовано условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, а залогодержатель лишен возможности беспрепятственно осуществлять процедуру обращения взыскания на предмет залога (например, если залогодатель отказывается передать залогодержателю предмет залога и документы, необходимые для его реализации). При этом исполнительная надпись нотариуса (а соответственно, и нотариальное удостоверение договора залога) не требуется, если договор залога содержит условие об обращении взыскания на предмет залога во внесудебном порядке и, согласно договору, предмет залога находится у залогодержателя. Закон № 405ФЗ изменяет правила, регулирующие порядок проставления исполнительной надписи нотариуса.
Исполнительная надпись нотариуса может быть проставлена только в том случае, если договор, содержащий условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, нотариально удостоверен
При согласовании залогодателем и залогодержателем условия об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке для получения возможности совершения исполнительной надписи нотариуса соответствующий договор залога (договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона) должен быть нотариально удостоверен.

Со дня, когда обязательство должно было быть исполнено, прошло не более 2 лет

Согласно Основам законодательства о нотариате в редакции Закона № 405-ФЗ, исполнительная надпись совершается, если с того дня, когда обязательство должно было быть исполнено, прошло не более 2 лет. До вступления в силу Закона № 405-ФЗ исполнительная надпись может быть совершена, если с момента возникновения у залогодержателя права на внесудебное об- ращение взыскания на заложенное имущество прошло не более 3 лет.

Уточнены требования к документам, представляемым нотариусу для совершения исполнительной надписи

Закон № 405-ФЗ уточняет некоторые требования, предъявляемые к документам, на основании которых нотариус совершает исполнительную надпись, в частности к следующим документам:
1. Расчет задолженности должника. Такой расчет должен содержать информацию о суммах и датах получения исполнения в счет погашения обязательств должника по договору, обеспеченному залогом.
2. Выписка из ЕГРП должна подтверждать, что ипотека не прекращена, – такая выписка должна быть с датой выдачи не позднее чем за две недели до обращения к нотариусу.
Кроме того, когда права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству удостоверены закладной, залогодержатель не обязан представлять нотариусу договор ипотеки (договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона), если такие договоры у него отсутствуют. В этом случае нотариус запрашивает у органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, заверенную этим органом копию соответствующего договора. Для такого запроса Закон № 405-ФЗ наделил нотариуса соответствующими полномочиями, в том числе закрепленными в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Направление нотариусом залогодателю и должнику по обеспеченному залогом обязательству уведомления о предложении исполнить указанное обязательство

В соответствии с Законом № 405-ФЗ нотариус должен направить залогодателю и должнику по обеспеченному залогом обязательству уведомление о предложении исполнить его. Такое уведомление направляется в порядке, установленном законодательством о залоге для направления уведомлений залогодателю, должнику по обязательству, обеспеченному залогом.
До вступления в силу Закона № 405-ФЗ нотариус должен был направлять уведомление о предстоящем совершении исполнительной надписи.

После получения уведомления залогодателю предоставляется 14 дней для представления документов, подтверждающих факт исполнения обеспеченного залогом обязательства

С даты, когда залогодатель считается получившим направленное в его адрес предложение исполнить обеспеченное залогом обязательство, направленное ему нотариусом, залогодателю предоставляется 14 дней, для того чтобы представить нотариусу следующие документы, при отсутствии которых нотариус совершает исполнительную надпись:
а) документы, подтверждающие факт исполнения обеспеченного залогом обязательства; либо
б) документы, подтверждающие отсутствие оснований для обращения взыскания на заложенное имущество или наличие оснований, по которым обращение взыскания не допускается; либо
в) доказательства, подтверждающие принятие судом, арбитражным судом обеспечительных мер в отношении заложенного имущества. Согласно Основам законодательства о нотариате в редакции Закона № 405-ФЗ, в случае принятия судом в отношении заложенного имущества обеспечительных мер, установленных процессуальным законодательством, совершение нотариальных действий должно быть отложено до отмены судом соответствующих обеспечительных мер.
До вступления в силу Закона № 405-ФЗ залогодателю предоставлялось 7 дней для того, чтобы направить нотариусу свои возражения. При этом факт поступления нотариусу возражений должника или залогодателя относительно обязательства, обеспеченного залогом, или обращения взыскания на предмет залога являлся достаточным для отказа в совершении исполнительной надписи.

Установлен четкий перечень оснований для отказа нотариуса в обращении взыскания на заложенное имущество

Основы законодательства о нотариате в редакции Закона № 405-ФЗ дополнены новой статьей, которая прямо устанавливает основания для непроставления нотариусом исполнительной надписи на договоре залога (договоре, влекущем за собой возникновение ипотеки в силу закона, закладной).
Такими основаниями служат:
а) представление указанных документов, в отсутствие которых нотариус совершает исполнительную надпись; либо
б) установление нотариусом отсутствия основания для обращения взыскания на предмет залога; либо
в) установление нотариусом недопустимости обращения взыскания на предмет залога (в том числе, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества).