Увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования, планируемое Правительством Российской Федерации, в большой степени зависит от качества
инфраструктуры, обеспечивающей для банковского сектора возможность привлечь финансирование, за счет которого предоставляются ипотечные кредиты. Кредитование на рынке ценных бумаг является одним из основных источников финансирования банков и иных участников ипотечного рынка. Поэтому качество, издержки и риски, включая правовые, российского рынка ценных бумаг являются существенным фактором для развития ипотечного жилищного кредитования. В этой связи для инвесторов рынка ценных бумаг важно иметь такую систему депозитарного учета закладных, при которой обеспечивается максимальная защита и сохранность их прав и инвестиций.
УВЕЛИЧЕНИЕ ЗНАЧЕНИЯ И МАСШТАБОВ ДЕПОЗИТАРНОГО УЧЕТА ЗАКЛАДНЫХ
В перспективе ожидается, что значительная доля ипотечных жилищных кредитов будет оформлена в виде закладной, учитывая ее преимущества для инвесторов, включая инвесторов при выпуске ипотечных ценных бумаг. Развитие рынка закладных предполагает появление на рынке услуг, которые позволяют оперативно управлять и распоряжаться портфелями закладных, в том числе в случае выпуска ипотечных ценных бумаг, а также в случае привлечения финансирования под залог портфелей закладных.
В перспективе на балансе ипотечных кредиторов будут формироваться большие портфели закладных, в отношении которых должна быть гарантирована система учета и передачи прав на основе использования информационных технологий (эффективная система депозитарного учета). Электронное хранение и обработка информации является необходимым условием для обеспечения необходимой скорости для получения информации о составе портфеля закладных, формирования портфелей однородных закладных с приобретением от разных собственников (пулирование закладных), оперативного использования всего или части портфеля для привлечения финансирования с использованием различных финансовых технологий для этого (в том числе кредитование под залог закладных, обеспечительная продажа закладных (продажа в целях предоставления залога), выпуск ценных бумаг под фиксированный или меняющийся портфель закладных)
Поэтому передача закладной в депозитарий для ее депозитарного учета будет общей мерой по управлению рисками большинства кредитных организаций. В этой связи, в будущие годы значение и масштабы депозитарного учета закладных существенно увеличатся по сравнению с уровнем текущего момента.
ОЖИДАЕМЫЕ КАЧЕСТВА СИСТЕМЫ ДЕПОЗИТАРНОГО УЧЕТА И ХРАНЕНИЯ ЗАКЛАДНЫХ
Ожидаемыми качествами системы депозитарного учета и хранения закладных являются(1) устойчивость системы депозитарного учета и хранения закладных вне зависимости от ухудшения конъюнктуры рынка;
(2) унификация депозитарного учета и хранения закладных и (3) прозрачность прав на недвижимость благодаря депозитарному учету закладных.
(1) Устойчивость системы депозитарного учета и хранения закладных вне зависимости от ухудшения конъюнктуры рынка
В настоящее время услуги депозитариев в отношении закладных имеют сегментированный характер.
При продаже закладных, переданных на депозитарный учет, совершаемой между лицами, пользующимися услугами различных депозитариев, возникают сложности, которые либо (1) связаны с необходимостью перемещения закладных из одного места хранения в другое, либо (2) связаны с отсутствием единого (унифицированного) списка параметров, на основе которых осуществляется депозитарный учет закладной различными депозитариями. Помимо перечисленного, основным обременением при такой передаче прав на закладные является необходимость совершения на закладной новой отметки о новом депозитарии, осуществляющим депозитарный учет закладной.
С этой точки зрения для инвесторов в ипотечные ценные бумаги, обеспеченные закладными, более стабильным является такой вариант, когда продажа закладных (иная смена владельца закладных) не сопровождается одновременной сменой депозитария, осуществляющего депозитарный учет закладной.
(2) Унификация депозитарного учета и хранения закладных
Система депозитарного учета и хранения закладных должна обеспечить повышение эффективности операций накопления, продажи или передачи в залог крупных портфелей закладных за счет мер по созданию унифицированного депозитарного пространства, в том числе по стандартизации параметров закладной, учитываемых в депозитарной системе, стандартизации и формализации документооборота и выработки единообразных процедур обмена информацией, а также меры по максимальному переходу на формализованный электронный документооборот, основанный на использовании единого уникального идентификационного номера закладной, позволяющего однозначно идентифицировать ее в различных базах данных, и вносить в свою базу данных сведения о закладной в электронном виде.
(3) Прозрачность прав на недвижимость благодаря депозитарному учету закладных
Регистрация владельца закладной в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – «ЕГРП») не является обязательной. Такое решение является оправданным в отсутствие оперативного и безопасного обмена данными между регистрирующим органом, ведущим ЕГРП, и лицом, осуществляющим депозитарный учет прав на закладные, поскольку благодаря этому переход прав на закладные не усложняется дополнительными требованиями.
Между тем, в перспективе для развития рынка недвижимости целесообразно обеспечить полноту информации ЕГРП, в том числе о владельце закладной. Для случаев, когда закладная передана в депозитарий для ее депозитарного учета, такая полнота информации может быть обеспечена за счет электронного взаимодействия и обмена информацией между регистрирующим органом, ведущим ЕРГП, и депозитарием, осуществляющим депозитарный учет закладной. Это позволит оперативно актуализировать информацию о правах, сделках и обременениях закладной в ЕГРП.
КАЧЕСТВЕННЫЙ И ЭФФЕКТИВНЫЙ УЧЕТ ПРАВ НА ЗАКЛАДНЫЕ И ИХ БЕЗОПАСНОЕ ХРАНЕНИЕ
В целом, для обеспечения дальнейшего развития российского рынка ипотечного жилищного кредитования необходима эффективная система депозитарного учета закладных, учитывающая мировой опыт, в которой будут минимизированы негативные последствия фрагментарности действующей структуры депозитарного учета закладных, обеспечена максимально возможная безопасность и прозрачность процесса передачи прав на закладные и отслеживания цепочек таких сделок.
Сложившаяся в России система учета прав на ценные бумаги депозитариями и хранения закладных, входящих в состав ипотечного покрытия, специализированными депозитариями показывает, что в целом в настоящее время уже существуют депозитарии, которые могут учитывать и хранить закладные, переданные на депозитарный учет. Поэтому для целей развития унифицированной депозитарной системы необходимо использовать существующую и проверенную практикой инфраструктуру депозитарного учета ценных бумаг путем объединения имеющихся возможностей и предоставления новых, которые заключаются в расширении доступа к депозитарной системе для участников ипотечного рынка. Депозитарный учет закладной должен осуществляться на основании общих принципов депозитарного учета ценных бумаг с учетом специфики закладной как ценной бумаги.
Осуществление деятельности по депозитарному учету и хранению закладных на основании единых минимально необходимых принципов, целью которых является защита прав владельцев закладных и инвесторов, должно обеспечить транспарентность унифицированной системы депозитарного учета и хранения закладных и высокий уровень гарантированности прав владельцев закладных и инвесторов.
инфраструктуры, обеспечивающей для банковского сектора возможность привлечь финансирование, за счет которого предоставляются ипотечные кредиты. Кредитование на рынке ценных бумаг является одним из основных источников финансирования банков и иных участников ипотечного рынка. Поэтому качество, издержки и риски, включая правовые, российского рынка ценных бумаг являются существенным фактором для развития ипотечного жилищного кредитования. В этой связи для инвесторов рынка ценных бумаг важно иметь такую систему депозитарного учета закладных, при которой обеспечивается максимальная защита и сохранность их прав и инвестиций.
УВЕЛИЧЕНИЕ ЗНАЧЕНИЯ И МАСШТАБОВ ДЕПОЗИТАРНОГО УЧЕТА ЗАКЛАДНЫХ
В перспективе ожидается, что значительная доля ипотечных жилищных кредитов будет оформлена в виде закладной, учитывая ее преимущества для инвесторов, включая инвесторов при выпуске ипотечных ценных бумаг. Развитие рынка закладных предполагает появление на рынке услуг, которые позволяют оперативно управлять и распоряжаться портфелями закладных, в том числе в случае выпуска ипотечных ценных бумаг, а также в случае привлечения финансирования под залог портфелей закладных.
В перспективе на балансе ипотечных кредиторов будут формироваться большие портфели закладных, в отношении которых должна быть гарантирована система учета и передачи прав на основе использования информационных технологий (эффективная система депозитарного учета). Электронное хранение и обработка информации является необходимым условием для обеспечения необходимой скорости для получения информации о составе портфеля закладных, формирования портфелей однородных закладных с приобретением от разных собственников (пулирование закладных), оперативного использования всего или части портфеля для привлечения финансирования с использованием различных финансовых технологий для этого (в том числе кредитование под залог закладных, обеспечительная продажа закладных (продажа в целях предоставления залога), выпуск ценных бумаг под фиксированный или меняющийся портфель закладных)
Поэтому передача закладной в депозитарий для ее депозитарного учета будет общей мерой по управлению рисками большинства кредитных организаций. В этой связи, в будущие годы значение и масштабы депозитарного учета закладных существенно увеличатся по сравнению с уровнем текущего момента.
ОЖИДАЕМЫЕ КАЧЕСТВА СИСТЕМЫ ДЕПОЗИТАРНОГО УЧЕТА И ХРАНЕНИЯ ЗАКЛАДНЫХ
Ожидаемыми качествами системы депозитарного учета и хранения закладных являются(1) устойчивость системы депозитарного учета и хранения закладных вне зависимости от ухудшения конъюнктуры рынка;
(2) унификация депозитарного учета и хранения закладных и (3) прозрачность прав на недвижимость благодаря депозитарному учету закладных.
(1) Устойчивость системы депозитарного учета и хранения закладных вне зависимости от ухудшения конъюнктуры рынка
В настоящее время услуги депозитариев в отношении закладных имеют сегментированный характер.
При продаже закладных, переданных на депозитарный учет, совершаемой между лицами, пользующимися услугами различных депозитариев, возникают сложности, которые либо (1) связаны с необходимостью перемещения закладных из одного места хранения в другое, либо (2) связаны с отсутствием единого (унифицированного) списка параметров, на основе которых осуществляется депозитарный учет закладной различными депозитариями. Помимо перечисленного, основным обременением при такой передаче прав на закладные является необходимость совершения на закладной новой отметки о новом депозитарии, осуществляющим депозитарный учет закладной.
С этой точки зрения для инвесторов в ипотечные ценные бумаги, обеспеченные закладными, более стабильным является такой вариант, когда продажа закладных (иная смена владельца закладных) не сопровождается одновременной сменой депозитария, осуществляющего депозитарный учет закладной.
(2) Унификация депозитарного учета и хранения закладных
Система депозитарного учета и хранения закладных должна обеспечить повышение эффективности операций накопления, продажи или передачи в залог крупных портфелей закладных за счет мер по созданию унифицированного депозитарного пространства, в том числе по стандартизации параметров закладной, учитываемых в депозитарной системе, стандартизации и формализации документооборота и выработки единообразных процедур обмена информацией, а также меры по максимальному переходу на формализованный электронный документооборот, основанный на использовании единого уникального идентификационного номера закладной, позволяющего однозначно идентифицировать ее в различных базах данных, и вносить в свою базу данных сведения о закладной в электронном виде.
(3) Прозрачность прав на недвижимость благодаря депозитарному учету закладных
Регистрация владельца закладной в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – «ЕГРП») не является обязательной. Такое решение является оправданным в отсутствие оперативного и безопасного обмена данными между регистрирующим органом, ведущим ЕГРП, и лицом, осуществляющим депозитарный учет прав на закладные, поскольку благодаря этому переход прав на закладные не усложняется дополнительными требованиями.
Между тем, в перспективе для развития рынка недвижимости целесообразно обеспечить полноту информации ЕГРП, в том числе о владельце закладной. Для случаев, когда закладная передана в депозитарий для ее депозитарного учета, такая полнота информации может быть обеспечена за счет электронного взаимодействия и обмена информацией между регистрирующим органом, ведущим ЕРГП, и депозитарием, осуществляющим депозитарный учет закладной. Это позволит оперативно актуализировать информацию о правах, сделках и обременениях закладной в ЕГРП.
КАЧЕСТВЕННЫЙ И ЭФФЕКТИВНЫЙ УЧЕТ ПРАВ НА ЗАКЛАДНЫЕ И ИХ БЕЗОПАСНОЕ ХРАНЕНИЕ
В целом, для обеспечения дальнейшего развития российского рынка ипотечного жилищного кредитования необходима эффективная система депозитарного учета закладных, учитывающая мировой опыт, в которой будут минимизированы негативные последствия фрагментарности действующей структуры депозитарного учета закладных, обеспечена максимально возможная безопасность и прозрачность процесса передачи прав на закладные и отслеживания цепочек таких сделок.
Сложившаяся в России система учета прав на ценные бумаги депозитариями и хранения закладных, входящих в состав ипотечного покрытия, специализированными депозитариями показывает, что в целом в настоящее время уже существуют депозитарии, которые могут учитывать и хранить закладные, переданные на депозитарный учет. Поэтому для целей развития унифицированной депозитарной системы необходимо использовать существующую и проверенную практикой инфраструктуру депозитарного учета ценных бумаг путем объединения имеющихся возможностей и предоставления новых, которые заключаются в расширении доступа к депозитарной системе для участников ипотечного рынка. Депозитарный учет закладной должен осуществляться на основании общих принципов депозитарного учета ценных бумаг с учетом специфики закладной как ценной бумаги.
Осуществление деятельности по депозитарному учету и хранению закладных на основании единых минимально необходимых принципов, целью которых является защита прав владельцев закладных и инвесторов, должно обеспечить транспарентность унифицированной системы депозитарного учета и хранения закладных и высокий уровень гарантированности прав владельцев закладных и инвесторов.