Обзор изменений в правилах о залоге (новый закон №405-ФЗ)

В соответствии с п. 1 ст. 64 Федерального закона от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) в редакции Закона № 405-ФЗ при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящееся или строящееся на нем здание или сооружение залогодателя.

До вступления в силу Закона № 405-ФЗ закон предусматривает, что иное (т.е. нераспространение ипотеки на здания или сооружения) может быть предусмотрено договором ипотеки (договором, влекущим за собой возникновение ипотеки в силу закона). При этом из Закона об ипотеке в редакции Закона № 405-ФЗ неясно, нужно ли при государственной регистрации договора ипотеки представлять отдельное заявление залогодержателя (залогодателя), так как в соответствии с Законом № 405-ФЗ государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя (или залогодателя, или нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона). Между тем, согласно п. 1 ст. 11 Закона об ипотеке, государственная регистрация договора, влекущего за собой возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) записи о возникновении ипотеки. В связи с этим до внесения в Инструкцию о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества изменений, прямо регулирующих данный вопрос, залогодержателю целесообразно подавать отдельное заявление на государственную регистрацию ипотеки здания (сооружения).

Кроме того, если в случае ипотеки земельного участка вопрос об автоматическом распространении ипотеки на здание (сооружение) теперь можно признать решенным, вопрос о распространении ипотеки на здание (сооружение) в случае залога права аренды земельного участка в законе по-прежнему оставлен без внимания. Между тем на практике такой вопрос решается судами по-разному, несмотря на норму п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке, согласно которой правила об ипотеке недвижимого имущества применяются к залогу права аренды, поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений. В связи с этим сторонам целесообразно указывать в договоре залога права аренды земельного участка, что право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здания или сооружения залогодателя.

В соответствии с ч. 3 ст. 69 Закона об ипотеке в редакции Закона № 405-ФЗ, если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на нем зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка. До вступления в силу Закона № 405-ФЗ для такого случая требуется предоставление в ипотеку права аренды земельного участка. Данное изменение означает, что при ипотеке здания (сооружения) и для передачи в залог права аренды земельного участка, на котором оно расположено, на действительность ипотеки не влияет отсутствие согласия арендодателя на залог права аренды (включая случай, когда договор аренды земельного участка требует получения от арендодателя согласия на залог).

Правила в отношении ипотеки земельного участка и необходимости отдельного и одновременного ее предоставления при ипотеке здания (сооружения) не меняются.

В соответствии с ч. 5 ст. 69 Закона об ипотеке в редакции Закона № 405-ФЗ при ипотеке нежилого помещения заложенными наряду с нежилым помещением считаются принадлежащие залогодателю доля в праве собственности на общее имущество в здании и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора данного земельного участка).

Ранее данная позиция была закреплена в п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28 января 2005 г. № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» и п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 февраля 2011 г. № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге». Указанные правила теперь прямо закреплены Законом № 405-ФЗ.

В соответствии с п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке в редакции Закона № 405-ФЗ государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя, или залогодателя, или нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона.

До вступления в силу Закона № 405-ФЗ представление заявления не требуется, если из документов, поданных на государственную регистрацию права (перехода права) можно установить, что объект недвижимого имущества является предметом ипотеки, возникающей на основании закона. Однако если установить это невозможно, то требуется представление совместного заявления залогодателя и залогодержателя с приложением документов, подтверждающих возникновение ипотеки на основании закона.

Новое правило об обязательном представлении заявления для государственной регистрации ипотеки распространяется и на следующие случаи ее возникновения в силу закона:

§ ипотеку зданий, сооружений и нежилых помещений, приобретенных с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа юридического лица (перечисленные объекты находятся в залоге соответствующего залогодержателя с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРП согласно ст. 69.1 Закона об ипотеке в редакции Закона № 405-ФЗ);

§ ипотеку жилых домов и квартир, приобретенных (построенных) за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа юридического лица (перечисленные объекты находятся в залоге соответствующего залогодержателя с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРП согласно ст. 77 Закона об ипотеке в редакции Закона № 405-ФЗ).

Закон № 405-ФЗ сокращает срок государственной регистрации в ЕГРП ипотеки земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений с одного месяца со дня приема заявления и необходимых документов до пятнадцати рабочих дней, а если ипотека возникла на основании нотариально удостоверенного договора ипотеки (нотариально удостоверенного договора, влекущего за собой возникновение ипотеки в силу закона), то до пяти рабочих дней. Такое сокращение связано с тем, что, согласно Закону № 405-ФЗ, при нотариальном удостоверении договора ипотеки (договора, влекущего за собой возникновение ипотеки в силу закона) нотариус должен осуществлять правовую экспертизу документов и проверять законность сделки.

Если на земельном участке расположены здания (строения, сооружения), то государственная регистрация ипотеки на него проводится в срок, предусмотренный для государственной регистрации ипотеки на расположенные на этом земельном участке здания (строения, сооружения).

Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 21 Закона об ипотеке в редакции Закона № 405-ФЗ приостановление или прекращение государственной регистрации ипотеки допускается только на основании совместного заявления сторон сделки, а не по заявлению одной из сторон сделки, как это допускается (кроме сделок по приобретению жилого помещения) до вступления в силу Закона № 405ФЗ.

В силу Закона № 405-ФЗ при государственной регистрации ипотеки на основании нотариально удостоверенных договора ипотеки или договора, влекущего за собой возникновение ипотеки в силу закона, ответственность за правовую экспертизу документов и законность сделки несет нотариус, удостоверивший договор. Также нотариус несет ответственность за действительность иных документов, представленных им для государственной регистрации ипотеки.

Такие изменения перекликаются с проектом Гражданского кодекса РФ, последняя версия которого предусматривает следующее: 1) если иное не установлено законом, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена и 2) нотариальное удостоверение сделки, означающее проверку законности ее содержания, а также права стороны на ее совершение, осуществляется нотариусом или другим должностным лицом, которое вправе совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате.

Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности содержания сделки, а также права стороны на ее совершение и осуществляется нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

Если залогодержатель оставляет предмет ипотеки – жилое помещение – за собой в случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, то задолженность по обязательству, обеспеченному ипотекой жилого помещения, считается погашенной. В соответствии с Законом об ипотеке в редакции Закона № 405-ФЗ обязательство, обеспеченное ипотекой жилого помещения, считается погашенным (и залогодержатель не вправе требовать от должника недостающей суммы), если:

§ предметом ипотеки является жилое помещение;

§ размер обеспеченного ипотекой обязательства меньше или равен стоимости заложенного имущества, определенной на момент возникновения ипотеки;

§ залогодержатель оставляет за собой предмет ипотеки – жилое помещение;

§ стоимости жилого помещения недостаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя (п. 5 ст. 61 Закона об ипотеке в редакции Закона № 405-ФЗ).

Согласно ч. 3.1 ст. 80 Федерального закона от 2 октября 2007 г. «Об исполнительном производстве» в редакции Закона № 405-ФЗ, арест заложенного имущества в целях обеспечения иска взыскателя, не имеющего преимущества перед залогодержателем в удовлетворении требований, не допускается.